Föråldrad fastighetslagstiftning inte anpassad till kommersiella finansieringmetoder
Den svenska lagstiftningen som reglerar finansiering med fastigheter som säkerhetsunderlag är föråldrad och uppfyller inte behoven på en globaliserad fastighetsmarknad.
Det menar Elisabeth Ahlinder i sin avhandling “Finansiering med fastigheter som underlag – köp, pant, hyra och jordabalkens gränser” i vilken hon även föreslår vissa ändringar i jordabalken för att minska friktionerna på fastighetsmarknaden.Säkerhet i fast egendom uppnås traditionellt genom upplåtelse av panträtt. Avseende kommersiell användning av fastigheter i transaktioner omfattande högre värden utgör dock inte fastighetspant den enda, i vissa fall inte ens den huvudsakliga, formen för användande av fast egendom i säkerhetssyfte.
Finansiering sker i stor utsträckning med användning av alternativa finansieringsformer och -tekniker. Beroende på syfte och behov kan säkerhet exempelvis uppnås genom fastighetsleasing, pant i aktier eller andelar i fastighetsägande bolag, mezzaninelån, ring fence-strukturer, eller komplexa finansieringsformer som paketerar och strukturerar tillgångar på ett sådant sätt att de kan användas som underlag för obligationsutgivning.
– Panträtten är en i grunden medeltida konstruktion. Den var ett bevis för att man kunde betala tillbaka sina lån. Idag har vi en mer komplicerad marknad som ofta kräver sofistikerade lösningar, säger Elisabeth Ahlinder.
I avhandlingen behandlas olika finansieringsformer och -tekniker som kan användas som alternativ eller komplement till traditionell panträtt enligt 6 kap. JB (jordabalken). Elisabeth Ahlinder konstaterar att de nya finansieringsformerna och -teknikerna utgör en utmaning för det svenska fastighetsrättsliga systemet som medför att tolknings- och tillämpningsproblem uppstår i förhållande till JB. Genom den internationaliserade finansmarknaden uppstår krockar mellan svensk och utländsk rättskultur. Det handlar bland annat om den svenska indelningen i fast och lös egendom, common law-baserade avtalsstrukturer som tillämpas i det svenska numerus clausus-baserade rättighetssystemet och kreditvärderingskrav.
– Exempelvis är ett lease-avtal och ett hyresavtal inte riktigt samma sak. Därför finns det inte ett entydigt svar på hur en eventuell avtalstvist ska lösas. Om avtalen är osäkra medför det en risk och en kostnad för den som vill investera i svenska fastigheter. På grund av det kanske investeraren avstår från avtalet och svenskt näringsliv går miste om pengar.
I avhandlingen ges förslag på vissa förändringar av olika bestämmelser i JB som skulle kunna genomföras för att reducera några av de problem som påvisas. Förslagen berör huvudsakligen bestämmelser i 4 kap., 6 kap, och 12 kap. JB avseende köp, pant och hyra.
